הבטחת השקעות של רוכשי דירות
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר") מסדיר את מערכת הכללים המשפטיים בין רוכש דירה יד ראשונה (שתיקרא להלן –"דירה מקבלן") לבין המוכר.
במספר רב של עסקאות קניית דירה מקבלן, כריתת הסכם הרכישה מתבצעת טרם קבלת היתר הבנייה, או לחלופין, לאחר קבלת היתר אולם קודם לסיום בניית הדירה, ואז קיים סיכון רב יותר הרובץ על כתפו של רוכש דירה שמא הניח את מעותיו על קרן הצבי.
חוק המכר חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות קבלן ונקבעו בו מנגנונים אשר נועדו להפחית את הסיכונים של רוכש דירת הקבלן באופנים שונים.
הבטחת כספי הקונה
בסעיף 2 לחוק המכר נקבע כי מוכר דירה מקבלן לא יגבה מהקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% ממחיר התמורה אלא אם פעל באחת מהדרכים הבאות :
- מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת השבתם של כל הכספים ששולמו למוכר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה את החזקה בממכר עפ"י חוזה מכר (מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס וכיו"ב)
- מסר לקונה פוליסת ביטוח והקונה צוין כמוטב בפוליסה בהתאם לנוסח פוליסת ביטוח הקבוע בדין
- שיעבד את הדירה ו/או הקרקע במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה
- רשם לטובת הקונה הערת אזהרה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אשר נקייה משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד ג'
- העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי
אחת מ- 5 הבטוחות המנויות לעיל נועדו להבטיח את הכספים שמשלם הקונה למוכר על חשבון מחיר התמורה וזאת עד למועד בו נמסרת החזקה בממכר לקונה.
ערבות בנקאית ו/או פוליסת ביטוח
שתי הבטוחות הראשונות המנויות בחוק המכר מקיימות את רציונל החוק באופן המובהק ביותר. הן מהוות התחייבות מהגורם הפיננסי – נותן הערבות, או מחברת ביטוח, להשיב לקונה את תשלומי התמורה ששולמו (צמודים למדד תשומות הבנייה) במידה וקיימת מניעה מוחלטת למסירת החזקה בממכר לידי הקונה.
הנוסח המחייב בעת הפקת הערבות הבנקאית הינו כקבוע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010.
הערבות הבנקאית תכלול בין היתר פרטים הנוגעים למהות הערבות, עילות מימוש הערבות, מועד התשלום, פקיעת הערבות וכיו"ב.
כתנאי למימוש הערבות יחויב הקונה להציג לגורם נותן הערבות, עותק מאושר מפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל לפיה התקיימו אחת מן עילות המימוש המנויות בכתב הערבות.
הערת אזהרה ו/או שיעבוד
בסעיף 3 לחוק המכר נקבע כי בעת מתן בטוחה בהתאם לאחת מהחלופות הנותרות יחויב המוכר בגביית התשלומים על חשבון מחיר התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975.
על פי רב, במעמד החתימה על הסכם הרכישה נגבה סך כולל של 7% משווי התמורה, ובגינו לא קיימת חובה שבדין למתן בטוחה. בגין יתר התשלומים מחוייב המוכר לגבות מהקונה הכספים רק בהתאם לקצב הבנייה כמפורט להלן:
- עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים – 33% משווי התמורה
- עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה ( לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) – 20% משווי התמורה.
- עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח – 15% משווי התמורה.
- עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה – 15% משווי התמורה.
- עם מסירת הדירה – 10%.
ליווי פיננסי לפרויקט בנייה
חוק המכר דן בכללים החלים על מוכר ועל המוסד הפיננסי המממן פרויקטים לבנייה. הסכם הליווי בגין הפרויקט ביו המוסד הפיננסי לבין המוכר יכלול את חובתם של הצדדים כלפי רוכש דירה לרבות ההיבטים הנוגעים לגבייה עפ"י הסדר שוברים. המוסד הפיננסי מפיק פנקס שוברים בגין כל דירה נמכרת בפרויקט, אשר ישמש את רוכש הדירה בגין כל תשלום על חשבון מחיר התמורה.
התשלום באמצעות פנקס השוברים מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה וזאת, לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים מיום ששולם כל תשלום. הערבות הבנקאית תושב למוסד הפיננסי כנגד קבלת החזקה בדירה ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין הממכר , וכן בכפוף קבלת מכתב החרגה מאת המוסד הפיננסי המחריג את השעבוד של הגורם הפיננסי מהדירה שנרכשה.
מינוי הממונה וניהול רישום וברור פניות הציבור
הממונה על יחידת חוק המוכר בירושלים הינו גוף שמונה מטעם משרד הבינוי, ומשמש כגורם אכיפתי לצד ניהול רישום וברור פניות הציבור. בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), תשס"ט-2008 , קיימת חובה של המוכר למתן דיווח לממונה על יחידת חוק המכר והצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה, על ההצהרה להימסר לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת ההסכם.
אי-קיום ההוראות לעיל על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית אשר בצידה מוקנות למנהל סנקציות עונשיות כלפי מוכר הדירה לרבות הטלת עיצומים כספיים.