חובת תום הלב במכירת דירה / גילוי מום נסתר בעסקת מכר דירה
קניית דירה היא ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. נוסף על המו"מ והתנאים המסחריים, נדרש הרוכש לבצע בדיקות מקדמיות ותכנוניות בגין הנכס אותו הוא חפץ לרכוש. בקניית דירה מקבלן, אף מקובל לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית של מהנדס / חברת בדק, לשם בחינת מצבו הפיזי של הנכס בעת המסירה. – מנגד, אין באמור כדי לגרוע מחובתו היסודית של המוכר לנהוג בתום לב כלפי הקונה ולהצהיר בפניו אודות מום נסתר ו/או פגם שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה, ככל ומום זה קיים בנכס.
בפסק דין שניתן ביום 28/11/2015, בתא 16709-06-09 שחר ואח' נ' אלקרס בעניין פגם נסתר בדירה, פסק בית המשפט פיצוי לא מבוטל לטובת הרוכשים שגילו פגם לאחר כניסתם לדירה שרכשו.
בתיק הנ"ל, לאחר תשלום מלוא התמורה ולאחר קבלת החזקה, עברו הקונים לדירה שרכשו ולהפתעתם הרבה גילו כי קיימים ליקויי בניה בדירתם בדמות שיפועים בריצוף אשר בנוי בניגוד לתקן המקובל. כפועל יוצא ובשל שיפוע המרצפות שאינו תיקני, נוצרה בעיית ניקוז מים מהותית הגורמת להצפה בדירה בעת שטיפת הרצפות.
לאור האמור, פנו הקונים לחברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין בדרישה לתיקון הליקויים, ולהפתעתם גילו כי המוכרים ידעו על הליקויים בדירה בטרם מכירתה, וכי פנו בעבר בעניין זה לחברה הקבלנית אשר שילמה להם פיצוי כספי בגין הליקויים. כנגד הפיצוי הכספי, חתמו המוכרים על כתב ויתור כלפי החברה הקבלנית כי לא תקום להם כל טענה ו/או תביעה בגין הליקויים האמורים.
ראוי לציין, כי בהתאם לחובת תום הלב היה על המוכרים ליידע את הקונים בעניין הפגמים בדירה, ובהתאמה, לעדכן בסעיף ההצהרות של המוכרים בחוזה המכר אודות הליקויים בדירה. – במקרה דנא, הצהירו המוכרים הצהרה כוזבת, לפיה לא ידוע להם על מום נסתר בדירה ובכך הפרו ברגל גסה את הוראות חוק המכר ופעלו בניגוד לחובת תום הלב.
לאור האמור פנו הקונים לביהמ"ש וטענו כי המוכרים הונו והטעו אותם בכוונת מכוון, שעה שהצהירו בחוזה המכר בדבר העדר קיומו של פגם או מום נסתר בדירה.
בית המשפט קבע כי בהתאם למסכת העובדתית הרי שיש להחיל את סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 הקובע כי: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה"
עוד קבע ביהמ"ש כי הקונים השכילו להוכיח שהנתבעים הצהירו הצהרה שאינה משקפת את מצב הדירה בפועל וכי מדובר בהפרה יסודית על פי הוראות חוזה המכר המזכה את הקונים בפיצוי מוסכם בסך כולל של 100,000 ₪, וכי אין חולק כי המוכרים ידעו אודות הפגם הנסתר שכן פנו לחברה הקבלנית וזכו לפיצוי כספי בגין הליקויים בדירה.
לסיכום:
חובת תום הלב רובצת על כתפיהם של שני הצדדים לעסקה. ככל וקיים מום ו/או פגם מהותי בדירה מחויב המוכר ליידע את הקונה אודותיו עוד בשלבי המו"מ. ראוי כי במסגרת ההתקשרות החוזית יינתן ביטוי בכתב לאמור בהצהרה מפורשת בחוזה המכר לפיה, המוכר מצהיר אודות הליקוי הקיים וכי בגין ליקוי זה לא תקום לקונה טענה ו/או דרישה. מומלץ כי גם הקונה יסתייע בגורם מקצועי (ככל ומדובר ברכישת דירה מקבלן) למתן חוו"ד בטרם תבוצע מסירת החזקה בדירה (בעת עריכת פרוטוקול המסירה).
בכל מקרה בו התגלו ליקויים מהותיים לאחר מסירת החזקה בדירה, מומלץ לפנות לעורך דין הבקי בדיני המקרקעין לבחינת העובדות והמצב המשפטי. כמו כן, יש להודיע בכתב אודות הליקויים למוכר באופן מיידי.