תמ"א 38 תיקון 3 א' : הריסה ובנייה פנינו לאן ?
כל הפרטים והעדכונים אודות תיקון 3 א’ לתמ”א 38 אשר במסגרתו ייקבע אופן חישוב הזכויות המותרות לבנייה בפרויקט במסלול הריסה ובנייה.
הוראות לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסת מבנה והקמתו מחדש עודכנו במסגרת תיקון מס' 2 לתוכנית, אשר על למועד פרסומו היתה קיימת האפשרות למימוש התוכנית במתווה של חיזוק המבנה בלבד. בעקבות תיקונים 2 ו – 3 לתוכנית כאמור, הורחבה היריעה באשר לאפשרויות התכנון בגבולות המגרש.
על פי הוראות התיקון, ניתן לממש את הזכויות התב"עיות בתוספת הזכויות התמ"איות החלות על המגרש ולייצר תוספות בנייה אשר יעמדו במבחן כלכליות הפרויקט במסלול הריסה ובנייה.
לפרשנות חישוב הזכויות המותרות לבנייה היתה נהוגה גישתו "המרחיבה" של יו"ר וועד הערר היוצא עו"ד מיכה גדרון, אשר פירש את סל הזכויות ככזה הכולל את שטחן של המ"ר הנוספים אשר היו עשויות להיבנות גם אם לא נבנו בפועל (אגב ניצול מלוא זכויות הבנייה החלות במסגרת התב"ע שחלה במגרש), או בשפה השגורה "שטח הקומה התיאורטית", וזאת בתוספת זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38. – סה"כ תוספת של עד 25 מ"ר בגין כל היחידות שתיבנינה (הדירות החדשות והדירות הקיימות כאחת).
הקערה התהפכה על פיה בחודש ספטמבר 2015 עת פורסמה עמדתו של המשנה ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ במסגרת עתירה מינהלית שנדונה בבית המשפט המחוזי בת"א לפיה, נטען כי הגישה המרחיבה בעת חישוב זכויות עפ"י שיטת גדרון "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות".
אם לא די בכך הרי שבמסגרת העתירה פורסמה עמדתה של יו"ר וועדת הערר הנכנסת עו"ד הילה ליבנה, אשר צידדה בעמדת המשנה ליועמ"ש ובכך סתרה החלטה הפוכה שניתנה על ידי וועדת הערר באותו עניין, שנה קודם לכן.
מצב אבסורדי זה, גרם לקיפאון מוחלט בוועדות המקומיות בכל הנוגע לדיון בבקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה והביא לפרסום מסמכי עמדה שונים בוועדות התכנון השונות בגוש דן – היות ולא ניתנו הוראות מעבר בגין בניינים המצויים בשלבי תכנון בוועדות התכנון, הרי שנגרם נזק רחב היקף לציבור היזמים ולבעלי הדירות אשר נשענו על אינטרס ההסתמכות וכעת מצויים תחת מיסוך של ערפל כבד.
ראוי לציין, כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהינה הזרוע התכנונית אשר אמונה על פרסום תמ"א 38 התנגדה לכל המהלכים המפתיעים של המשנה ליועמ"ש ופרסמה את עמדותיה המנוגדות.
לאור האמור הוחלט ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה לקבוע במסגרת תיקון 3 א' לתמ"א 38 את אופן חישוב סל הזכויות המותרות לבנייה בפרויקט הריסה ובנייה מחדש. לצורך העניין מינתה המועצה את החוקר המיוחד האדריכל פרופ' דימיטרי מזו, לשמיעת ההתנגדויות לתיקון ומתן המלצותיו טרם הכרעת המועצה בנוסח התיקון לתמ"א 38.
נכון למועד כתיבת שורות מאמר זה, טרם הוכרעה הסוגיה הנ"ל באופן סופי אולם, נתקבלו מספר המלצות של פרופ' מזו אשר תומכות בפתרון שהינו יציר כילאים – מחד, חישוב זכויות הבנייה עפ"י גישת "הקומה התאורטית" של גדרון ומאידך, תוספת הזכויות התמ"איות (עד 25 מ"ר לכל דירה) אשר תוקנינה אך ורק לדירות הקיימות.
כאן המקום לציין, כי במבנים נמוכים ההמלצה היא לאפשר מתן זכויות מוגדלות מכח תמ"א 38 במגרשים שבגינם חלה תוכנית המאפשרת בנייה של יותר משתי קומות.
עוד נקבע בהמלצות, עמדה מפתיעה לגבי בניית מרתפים לפיה, ניתן יהיה לממש עד כ- 4 קומות תת קרקעיות בשטח המגרש כולו כאשר לצד הבנייה עשויה הרשות לחייב את בניית המרתפים בהיטל השבחה.
עם זאת, הכרעה בסוגית תיקון 3 א' טרם הושגה וכי מועד הדיון המכריע נדחה שוב ונקבע לחודש אוגוסט 2016.
לצד תיקון 3 א' לתמ"א 38 קידמו מספר רשויות מקומיות תוכנית רובעים וזאת, מכח סעיף 23 לתוכנית המתאר. רשויות אחרות אף פרסמו נייר עמדה בעניין מכפיל הדירות החדשות ביחס לדירות הבעלים (אחוז הקומבינציה) המותר בשטחן. כפועל יוצא מהאמור, יש לפרש את תחשיב הזכויות מכח התמ"א ביחס לתוכנית הקיימת מכח התב"ע שקידמה הרשות בתחומה, או מכח מסמך עמדה ככל ופורסם.
לדוגמה, תוכנית רג/53 אשר קידמה עיריית ר"ג על פיה, חילקה את העיר לרובעים וקבעה את מכפיל הדירות בחלקי העיר. נכון למועד זה ולאחר הגשת התנגדויות לתוכנית, ניתנו המלצות אחרונות באשר למכפיל הדירות המותר. יש לציין כי את הוראות תמ"א 38 יש לפרש לאור רג/53 ולא במנותק ממנה, שהרי תוכנית רובעים אשר אושרה מכח סעיף 23 לתמ"א גוברת על הוראות התמ"א ויש באפשרותה להרחיב או לצמצם את מכפיל הדירות החדשות בתחומי המקרקעין.