תמ"א 38 תיקון 4

תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?

כמעט בלי שהרגשנו, תוכנית תמ"א 38 שאושרה לראשונה באפריל 2005 מציינת 12 שנים לפרסומה. כבר למעלה מעשור שהתוכנית ממשיכה להגדיר פעם אחר פעם את המושג "התחדשות עירונית בישראל". נדמה כי אי אפשר להתווכח עם הצלחתה אשר נעמדת ביותר מ-27,000 יחידות דיור ומאות בניינים שעברו מתיחת פנים משמעותית – בין אם על ידי שיפוץ וחיזוק לפי הוראות התוכנית המקורית תמ"א 38 1, ובין אם במסגרת הריסה ובנייה מחדש – בהתאם לתמ"א 38 2 (או בשפת הציבור – תמ"א הריסה).

מאז פרסומה, תמ"א 38 עברה שינויים והתפתחויות, מתוך שאיפה להגשים את מטרותיה בבניינים רבים ככל הניתן ובאזורים רבים ככל האפשר. בין המהפכות החשובות יש לציין כמובן את תמ"א 38 תיקון 2 שאיפשר לראשונה פרויקטים של חיזוק על ידי הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, ואת תמ"א 38 תיקון 3 שהביא להרחבת זכויות משמעותית בביצוע התוכנית. זאת לצד תיקונים נקודתיים וספציפיים כמו תיקון 3א' לתמ"א 38 מנובמבר 2016 ששינה את הנוסחה לחישוב זכויות הבנייה בתוכנית.

דבר אחד בטוח לגבי כל התיקונים והשינויים שהוכנסו בתוכנית במרוצת הזמן והוא שכולם סייעו להגברת ההתעניינות בתמ"א 38. כעת עומד על הפרק התיקון הגדול הבא לתוכנית – תמ"א 38 תיקון 4. מה צופן בחובו התיקון, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל תיקוניה ומהם עיקריו.

הארכת תמ"א 38 בחמש שנים וההחלטה על קידום תיקון 4

הזרעים לתיקון 4 לתמ"א 38 נזרעו בפברואר 2015 עם החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. במסגרת החלטה זו נקבע גם כי יש לקדם את התיקון הרביעי לתמ"א 38 לשם קידומן של מספר מטרות כגון:

• תמ"א 38 לא רק למגורים – הרחבת תמ"א 38 לתחומים נוספים כגון עידוד חיזוק מבנים לצרכי מסחר, משרדים, וכד'.
• החלת התוכנית על מבנים חדשים יותר – מתן התייחסות למבנים שהיתרם ניתן לאחר 1980
• הגברת הכדאיות הכלכלית בפריפריה – מתן תמריצים נקודתיים לאיזורי הפריפריה על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית
• עירוב שימושים – הוספת אפשרות לשימושים מסחריים וציבוריים במבני מגורים אשר מיועדים לחיזוק.

המטרות הללו הן כמובן רק חלק מהתכלית העומדת מאחורי תיקון 4 לתמ"א 38 העתיד לבוא, וכל אחת מהן היא עולם בפני עצמו.

תמ"א 38 – לא רק למגורים

נכון להיום, תמ"א 38 מיועדת כמעט אך ורק לבנייני מגורים. כלומר, התוכנית חלה על מבני מגורים שלא עומדים בת"י 413 נגד רעידות אדמה ואשר נבנו לפני שנת 1980. זאת למרות שקיימים בישראל מבנים רבים שאינם מחוזקים ומשמשים לצרכים שאינם מגורים כמו משרדים, נכסים ציבוריים וכדומה.

תיקון 4 לתמ"א 38 צפוי ככל הנראה לתת מענה לכך תוך הרחבת תחולת התוכנית גם למגזר הציבורי והעסקי. בין השאר בשל התפיסה כי רעידת אדמה או איום ביטחוני על הבית עלולים "לתקוף" אותנו כשאנחנו בעבודה. עובד במשרה מלאה בישראל מבלה במשרד כמעט 50 שעות בשבוע ואין ספק שתמ"א 38 צריכה לסייע גם בהגנה על האזרחים העובדים לפרנסתם.

הרחבת תחולת התוכנית עד ל-1992

אחד העקרונות הידועים של תמ"א 38 כיום הוא שהתוכנית חלה רק על מבנים שהיתרם נתקבל לפני שנת 1980. זאת משום שהתקן הישראלי נגד רעידות אדמה (ת"י 413) אושר בשנת 1975 והחל להיות מחייב משנת 1980 ואילך. בפועל, יישום התקן התעכב וגם לאחר 1980 נבנו לא מעט בניינים שאינם בעלי עמידות מספקת מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.

תיקון 4 לתמ"א 38 אמור לספק פתרון לבעיה הזו על ידי הרחבת תחולת התוכנית לבניינים שנבנו לאחר מכן ולכל הפחות עד שנת 1992. טרם ברור האם בניינים שנבנו לאחר 1980 ייהנו מכל סעיפי והטבות התוכנית, או מתחולה מוגבלת בלבד כמו לדוגמה רק הוספה של חדרי ממ"ד.

הגברת הכדאיות בפריפריה

אחד האתגרים בתמ"א 38 הוא העדר כדאיות כלכלית באזורים פריפריאליים. הסיבה לכך נעוצה כמובן בערך הקרקע. בעוד שהביצוע הטכני של העבודות זהה כמעט לחלוטין בין מרכז תל אביב לקריית שמונה, ערכן של הדירות שיוספו לבניין (ואשר אמורות לממן את הפרויקט) הוא נמוך בצפון מאשר באזורי הביקוש.

הפערים הללו פוגעים בכדאיות הכלכלית של התוכנית ומהווים כשל מרכזי ביישומה בפריפריה. דבר אשר אינו מתקבל על הדעת וכבר בשנת 2011 הודגש על ידי מכון המחקר והמידע של הכנסת כי זהו "עניין חמור במיוחד, שכן ערים מסוימות בפריפריה נמצאות באזורים רגישים במיוחד לרעידות אדמה". לא זו אף זו, המציאות הביטחונית שמהווה אף היא גורם שאמור לזרז את תמ"א 38 מאיימת לא מעט דווקא על ההתיישבות שנמצאת מחוץ לגבולות תל אביב, רמת גן או הרצליה.

תמ"א 38 תיקון 4 אמור במידה רבה לספק מענה ולקדם שוויון בין המרכז לפריפריה גם בנושא של התחדשות עירונית. קיימות הצעות שונות לשם הגשמת תכלית זו כמו לדוגמה מתן זכויות בנייה במגרשים אחרים (אף ניוד זכויות בנייה בין ערים), הקלת היבטי מיסוי שונים ועוד. יודגש שכבר היום קיימת אפשרות לניוד זכויות אך זאת רק בתוך הרשות המקומית כך שהבשורה לפריפריה לא הושלמה (בלשון המעטה).

עירוב שימושים

סוגיה חשובה שעולה תדיר בהקשר של תיקון 4 לתמ"א 38 היא עירוב שימושים. קרי, מתן אפשרות של שילוב מסחר ומגורים בבניינים המיועדים לתמ"א 38. מומחים סבורים כי עירוב שימושים הוא מפתח חשוב לקידום המרחב העירוני והחלתו במסגרת תמ"א 38 עשויה להיות בשורה של ממש. גם מבחינת היבטים של כדאיות כלכלית וגם בכל הנוגע למרקם החיים של התושבים ב"יום שאחרי".

התפתחויות נוספות

תיקון 4 לתמ"א 38 הוא ככל הנראה רק עניין של זמן. קשה להעריך לגמרי מה יהיו השינויים המשמעותיים בתוכנית וסביר שלא כל הציפיות של העוסקים בענף תתממשנה. עם זאת, ייתכן בהחלט שבדומה לתיקונים הקודמים, גם שינוי 4 יגביר וימריץ את התוכנית שהפכה לסמל ההתחדשות העירונית בישראל.

לצד המגמות שצוינו לעיל, לפי החלטת המועצה הארצית ישנם נושאים נוספים שיקודמו במהלך השינוי כגון: בנייה ירוקה, קידום דיור בר-השכרה, שימוש בתת הקרקע (לטובת בניית מרתפים או מקלטים), תמריצים לחיזוק מבנים שיש בהם תקרות פל-קל ועוד.

קרא את תנאי השימוש במאמר