אחת העסקאות המשמעותיות ביותר במהלך חיינו היא קניית דירה, בין אם קניית דירה מקבלן או קניית דירה יד שנייה. בכל חוזה רכישת דירה יש לעגן את כל ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין הצדדים. בחוזה המכר יש לציין את שמות הצדדים, תיאור הממכר, פירוט תנאי העסקה, הצהרות הצדדים, מיסים הקשורים עם הממכר, תשלומי התמורה, מועדים, וכן את יתר פרטי העסקה.

בקניית דירה, קיימת חשיבות עליונה בעריכת חוזה מכר על ידי עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, ובפרט המתמחה בייצוג רוכשים ו/או מוכרים בחוזי מכר דירה וזאת בכדי למנוע תקלות ומצבים החושפים את הקונה או המוכר לסיכונים מיותרים.

מאמרים אחרונים בנושא:  קניית דירה

שלבים לביצוע עסקת מכר דירה:

• בדיקת המצב התכנוני של הממכר - בכל עסקת מכר, בין אם מדובר בקניית דירה מקבלן ובין אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה יש לבצע בדיקות תכנונית בגין הממכר באמצעות עיון בתיק הבניין ו/או היתר הבנייה. כמו כן, במידה ומדובר בנכס שהינו בבעלות המדינה והזכות הנמכרת הינה חכירה, יש לפנות לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לקבלת חוזה חכירה, התשריטים והמסמכים הרלוונטיים.

• נסח רישום ו/או אישור זכויות עדכני - יש להפיק נסח טאבו עדכני ככל והנכס רשום בטאבו. לחלופין, יש להפיק אישור זכויות ככל וניהול רישום הנכס מתנהל ברמ"י. נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות משקפים את מצב הזכויות הרשום והעדכני של הנכס בפנקסי הרישום.

• ניהול מו"מ מסחרי ומשפטי על טיוטת חוזה המכר - תהליך ההתקשרות בין הצדדים מתבטא בחתימה על חוזה מכר מחייב בין הצדדים. באי כח הצדדים יפעלו לגיבוש נוסח מוסכם לחתימה. חוזה המכר יכלול את הפרטים המסחריים ההכרחיים כגון: הצהרות הצדדים, פרטי הממכר, מועדים, סעיף התמורה, כספי נאמנות, פרק בנושא משכנתא (ככל וחלק מכספי התמורה מקורם במימון משכנתא) , הפרות ותרופות וכיו"ב.

• זכרון דברים - הינו מסמך משפטי תקף ומחייב בין הצדדים. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, מועד החתימה על מסמך זכרון דברים מהווה את מועד העסקה והינו מחייב את הצדדים מרגע חתימתו. הדעות חלוקות (בעד ונגד) בדבר חתימה על זכרון דברים ויש להבין את המשמעויות וההשלכות על הצדדים לפני חתימה על מסמך זה.

• חתימה על חוזה מכר - במועד החתימה חלים התנאים הבסיסיים בדיני חוזים של הצעה-קיבול-גמירות דעת ומסוימות. במועד החתימה על חוזה המכר מתקיים מפגש הרצונות של הצדדים ונחתם החוזה המחייב בין הצדדים. ממועד החתימה יפעלו הצדדים בהתאם להוראות החוזה עד למועד תשלום מלוא התמורה. ומנגד, קבלת מסמכי רישום העסקה.

• הערת אזהרה - במועד החתימה על חוזה המכר יועבר התשלום הראשון לבא כח המוכר. התשלום יוחזק בנאמנות עד למועד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, שתרשם בנסח המקרקעין של הנכס הנמכר. הערת האזהרה כשמה כן היא, ומטרתה להזהיר כל קונה אחר כי המוכר מנוע מלמכור לאחר את הנכס הנ"ל ו/או להתקשר בעסקה נוגדת. יצוין, כי בגין נכסים שרישומם מתנהל ברמ"י, לא ניתן לרשום הערת אזהרה ולפיכך יש לפעול לרישום משכון ברשם השכונות.

• תשלומי המכר בדירה יד שניה - אחד ממרכיביו העיקריים של כל חוזה מכר הינו המחיר המוסכם בין הצדדים בגין רכישת הנכס וכן סדר התשלומים. כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה (או לחלופין רישום משכון ברשם המשכונות) יועבר לקונה התשלום הראשון בגין הנכס. התשלום השני או השלישי יהוו את תשלום המשכנתא (במידה ונלקחת משכנתא ע"י הקונה). התשלום האחרון יהווה שיעור של 10-20% משווי התמורה ויוחזק בנאמנות ע"י בא כח המוכר עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הבעלות על שם הקונה (אישור עירייה בדבר העדר חובות לרבות פטור ו/או אישור תשלום היטל השבחה, אישור מס שבח וכד').

• תשלומי המכר בדירה יד ראשונה ( דירה מקבלן ) - תשלומי התמורה ברכישת דירה יד ראשונה כפופים להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974, ונחלקים ל-2 אפשרויות:

אפשרות א: רכישת דירה בפרויקט עם ליווי בנקאי - המשמעות היא כי קיים חשבון ליווי סגור בגין הפרויקט ע"י בנק מלווה. במצב זה יקבל הקונה פנקס שוברים במעמד חתימת חוזה המכר ובאמצעותם בלבד ישלם את תשלומי התמורה. בגין כל תשלום יפיק הבנק המלווה ערבות בנקאית להבטחת תשלומי התמורה.

אפשרות ב: רכישת דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי - המשמעות היא כי הפרויקט ממומן מהון עצמי (של הקבלן ו/או היזם) וכי קצב התשלומים יהא בהתאם לקבוע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975. גביית תשלומי התמורה תתבצע בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. מובהר כי אין חובה ע"פ דין ליתן בטוחה כלשהי עד לסך כולל של 7% משווי התמורה.

• הצהרה למס שבח - עסקאות במקרקעין טעונות דיווח לרשות המיסים ע"פ חוק. בטופס הצהרת הצדדים לעסקה יערכו באי כח הצדדים שומה עצמית בגין חיובי המס החלים בעסקה. מובהר, כי הקונה יחויב במס רכישה בהתאם לשיעורי המס הקבועים בחוק. אולם, רוכש דירה ראשונה יהא פטור מתשלום מס רכישה עד לגובה התקרה הקבועה בחוק. יצוין, כי מוכר הדירה יהא זכאי לפטור ממס שבח במידה והמכירה הינה בגין דירה יחידה או פטור בגין דירת הורשה (ככל וזכאי לפטור זה) לחלופין, עומד לזכות המוכר האפשרות לממש את הטבת המס המוטב (לינאריות מוטבת) ובכך להפחית את שיעורי מס השבח באופן משמעותי. הצדדים יגישו הצהרה בדבר עסקת המכר למשרדי מיסוי מקרקעין, בתוך ארבעים ימים ממועד החתימה על חוזה המכר.

• אישור עירייה על העדר חובות - המוכר ידרש לדווח על המכירה אף לעירייה או למועצה המקומית אשר הנכס נמצא בתחומה. המוכר ידרש להמציא לקונה (עבור רשם המקרקעין) אישור על העדר חובות בגין הנכס. אישור העירייה יאשר כי המוכר שילם את כל חובותיו עד למועד הנקוב באישור וזאת לתשלומי ארנונה ומים. כמו כן, ימציא המוכר אישור על פטור מתשלום היטלי השבחה מהעירייה או לחלופין, במידה וחל חיוב ימציא המוכר אישור בדבר תשלום ההיטלים.

• מסירת חזקה בדירה - מועד המסירה הינו המועד הנקבע ע"י הצדדים בחוזה המכר ומותנה בתשלום מלוא התמורה בגין העסקה למוכר. במעמד המסירה יועבר התשלום למוכר בהמחאה בנקאית ויימסרו כל מסמכי העסקה לרבות ייפוי כח ושטרות מכר/שכירות בגין העסקה. ככל ובמועד זה לא התקבלו אישורי עירייה ו/או אישור מס שבח, יועבר חלק מהתמורה לנאמנות אל בא כח המוכר עד להמצאת האישורים כאמור.

• רישום זכויות על שם הקונה בטאבו / ברמ"י - זהו השלב הסופי של העסקה בו מועברים כל מסמכי הרישום לגוף המוסמך בו מתנהל רישום הנכס. מסמכי הרישום הינם: אישור מס רכישה, איישור מס שבח, אישורי עירייה, ייפוי כח קונה ומוכר, שטרות מכר / שכירות ב- 5 עותקים ובקשה לרישום מקרקעין. יש לציין, כי בעת הרישום ברמ"י יידרש הקונה להציג הצהרה בדבר העדר חריגות בנייה וכן בקשה להעברת זכות שכירות.

התמחויות נוספות: רישום בית משותף | מיסוי מקרקעין | חוזים