פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
כיצד ניתן לפתור את בעיית דיירי הגיל השלישי המצויים בפני פרויקט פינוי בינוי וחוששים מהתמוטטות כלכלית ? על אף פוטנציאל השבחת הנכס בשל הפרויקט, לעיתים מעדיפים דיירים מבוגרים שלא לעבור לדירה גדולה יותר בבניין מפואר - וזאת מטעמים רבים. הקושי הצפוי בתשלומי ארנונה ואחזקה גבוהים, לצד מגורים בדירה גדולה מעבר לצרכיהם, עשויים להעיב על הסכמתם לחתום את ההסכם ולטרפד את הפרויקט כולו.[…]
מע"מ בעסקאות מקרקעין – מכירת דירה
בעת מכירת דירות מגורים בפרט או בעת ביצוע עסקאות מקרקעין בכלל, לרוב איננו מתעכבים על בדיקת החבות במע"מ, אשר במקרים מסוימים אך לא מעטים, עלולה להעמיס על עסקת המקרקעין ולהפוך אותה לבלתי כדאית – וזאת בדיעבד. בכתבה שלפניכם, נסקור מספר סוגיות בעסקאות מקרקעין הנראות תמימות לכאורה, אולם טומנות בחובן חיוב בתשלום מע"מ, שנכון להיום עומד על 17% […]
הסכם תמ"א 38 : כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים
הסכם תמ"א 38 נועד לעגן את ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין בעלי הזכויות בבית המשותף לבין החברה היזמית בה בחרו לבצע את הפרויקט. בשל אורכו ומורכבותו של הסכם התמ"א, לעיתים מתקשים הדיירים למצות את קריאתו טרם חתימתו, ולשם כך, יובאו להלן באורים והמלצות אשר יקלו עליכם הדיירים את בחינתו והבנתו של ההסכם טרם חתימתו […]
תמ"א 38 תיקון 4
מה צופן בחובו תיקון 4, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל תיקוניה ומהם עיקריו. תיקון 4 לתמ"א 38 מתעתד להרחיב את היריעה ולהכיל מבנים אשר נבנו גם לאחר שנת 1980 ואשר אינם עומדים בתקן היישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. נוסף על כך, תורחב התוכנית ותוחל גם על מבני מסחר ומשרדים. כמו כן, ייבחנו תמריצים כלכליים להחלת התוכנית גם בפריפריה […]
תמ"א 38 תיקון 3 א – נוסח סופי
קבינט הדיור אישר סופית את תיקון 3א לתמ"א 38 ובכך שחרר את "פקק ההיתרים" אשר תקע היתרי בנייה רבים במסדרונות הרשויות המקומיות שהוגשו במסגרת תמ"א 38 תיקון 3. תיקון 3א אמנם שופך אור על חוסר הבהירות שהייתה קיימת מזה שנה, ומאידך מצמצמם את זכויות הבניה במקרים רבים, אשר עשויים להביא למצב של חוסר כדאיות כלכלית בפרויקט […]
קונים דירת קבלן בתמ"א 38 ? כמה דברים שכדאי לדעת
אחד מיתרונותיה הבולטים של דירת קבלן בפרויקט תמ"א 38 הינו מחירה האטרקטיבי, הנמוך באופן יחסי בהשוואה לדירות מקבילות בפרויקטים חדשים. עם זאת, צריך לקחת בחשבון כי קיימת המערכת משפטית נוספת המתקיימת בין בעלי הדירות בבניין לבין הקבלן. לפיכך, יש להיוועץ עם עורך דין ומחה לתמ"א 38 אשר בידיו הכלים לבחון ולהתמודד עם מכלול […]
תמ"א 38 תיקון 3 א : הריסה ובנייה פנינו לאן ?
כל הפרטים אודות תיקון 3 א’ לתמ”א 38 אשר במסגרתו ייקבע אופן חישוב סל הזכויות המותרות לבנייה בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה מחדש. האפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסת מבנה והקמתו מחדש עודכנה במסגרת תיקון מס' 2 לתמ"א 38. עד למועד פרסום תיקון מס' 2, היתה קיימת אפשרות למימוש התוכנית במתווה של חיזוק המבנה ותוספות בנייה על גג הבית הקיים בלבד. לאחר תיקון מס' 2 ומס' 3 לתמ"א 38 […]
אתם לפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? כמה באמת תרוויחו מזה
*** כתבנו בכלכליסט *** אז כמה באמת תרוויחו אם יש לכם דירה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מהווים כיום אמצעי נגיש ויעיל להשבחת שוויו של נכס, ואף ניתן לאמוד את שוויו לאורך שלביו השונים של הפרויקט. בין אם אתם גרים בבניין שעומד בפני פרויקט ובין אם אתם משקיעים המבקשים להניב תשואה מהשקעה נדל"נית בכתבה הבאה תוכלו לקבל אומדן אודות השבחת שווי הנכס […]
מעוניינים לרכוש דירה על הנייר ? כך תעשו זאת נכון
*** כתבנו בגלובס *** הפרשה האחרונה המכונה "פרשת ענבל אור סיטי נדל"ן" מעלה סימני שאלה רבים בנוגע להבטחת כספינו בעת רכישת דירה על הנייר - אם מקבלן, אם במסגרת קבוצות רכישה או במסגרת פרויקט תמ"א 38 ודומיהם. בכל המקרים חשוב לקבוע מנגנונים ברורים בעניין גביית כספים על חשבון מחיר רכישת דירה, ויש להקפיד על קיום הוראות חוק המכר […]
תמ"א 38 : עושים סדר בבלגן
*** כתבו עלינו בכלכליסט *** לאחרונה מסתמן מצב של חוסר בהירות באשר ליישומה של תוכנית תמ"א 38 מצד הרשויות המקומיות, וועדות התכנון השונות וכן עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה. ביקשנו מעוה"ד דינה בנבנישתי, העוסקת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, לעשות בעבורינו קצת סדר "בבלגן" […]
דייר סרבן תמ"א 38 ו פינוי בינוי
עומדים בפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? סירוב בלתי סביר עלול לעלות לכם ביוקר. סירוב בלתי סביר בפרויקט מסוג התחדשות עירונית אינו עניין של מה בכך. הערכאות המשפטיות מוסמכות להטיל על סרבן קנסות כבדים ואף לפנותו מביתו. ככל ויהיו דיירים המתנגדים לרוב הדרוש בפרויקט, מוטב כי יבינו את ההשלכות המשפטיות בטרם ינקטו בעמדת התנגדותם הנחרצת […]
חובת תום הלב במכירת דירה
קניית דירה היא ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. בקניית דירה מקבלן מקובל לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית של מהנדס / חברת בדק, לשם בחינת מצבו הפיזי של הנכס בעת המסירה. - מנגד, אין באמור כדי לגרוע מחובתו היסודית של המוכר לנהוג בתום לב כלפי הקונה ולהצהיר בפניו אודות מום נסתר ו/או פגם שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה, ככל ומום זה קיים […]
מימון ומשכנתא בתמ"א 38
במסגרת פרויקט תמ"א 38 מתקיימת עסקה במקרקעין שמהותה מכר זכויות הבנייה מאת בעלי הדירות ליזם. כפועל יוצא, נדרש הגורם המממן ו/או הבנק הממשכן לשעבד לטובתו את זכויות הבנייה המהוות את הממכר. חלקת הרכוש המשותף אינה כוללת את זכויות הבנייה אלא רק את המרחבים המשותפים של הבניין. יצירת תת חלקה ייחודית הניחה את דעתם של הגורמים הפיננסים ואפשרה את רישום השעבוד על חלקת משנה […]
סעיף 8 לחוק המקרקעין
דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין הינה דרישה מהותית ויסודית. סעיף 8 לחוק המקרקעין מגדיר את צורניותה של עסקה במקרקעין לפיה: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". על כן, מה היא תוקפה של עסקת מקרקעין בה לא נחתם חוזה בכתב ? מאמר זה דן בפרשנות בתי המשפט לסעיף 8 לחוק המקרקעין, ובסוגיות בהן לא נחתם חוזה בכתב […]
ערבות בפרויקט תמ"א 38 ו פינוי בינוי
ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי סוגיית הערבויות בתמ"א 38 ובפינוי בינוי תעמוד בראש סולם הדרישות בהליך מו"מ המתנהל בין הצדדים. כיצד תוכלו להבטיח את עצמכם בפרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 הריסה ובנייה או פרויקט במסגרת תוכנית פינוי בינוי. לאור העובדה כי לא קיימת חקיקה המסדירה את מערכת […]
הבטחת השקעות של רוכשי דירות
הבטחת השקעות של רוכשי דירות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר") מסדיר את מערכת הכללים המשפטיים בין רוכש דירה יד ראשונה (שתיקרא להלן –"דירה מקבלן") לבין המוכר. במספר רב של עסקאות קניית דירה מקבלן, כריתת הסכם הרכישה מתבצעת טרם קבלת היתר הבנייה, או לחלופין, לאחר קבלת היתר אולם […]
מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן-"חוק מיסוי מקרקעין") "איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור […]
הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
סוגיית החניות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הינה משמעותית והרת גורל ומהווה גורם מכריע בנוגע לשאלת ההיתכנות הכלכלית בפרויקט. העלות הכספית של חפירת מרתפ/י חנייה הינה משמעותית. כל מפלס חנייה מייקר את הוצאות הפרויקט. אף פתרונות חנייה כגון מתקניים מכאניים לחנייה ו/או חניון אוטומטי רב שורות עם יכולת אחסון, כרוכים בעלויות כספיות לא מבוטלות ובהוצאות […]
תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
ערב תיקון מס' 3 לתוכנית מתאר 38 היתה קיימת הוראה בסעיף 12 לתוכנית אשר קבעה כי, תוספות בנייה מכח סעיף 11 לתמ"א 38 לא יוענקו למבנים קיימים שגובהם אינו עולה על 2 קומות וששטחם הכולל (עיקרי ושירות) אינו עולה על 400 מ"ר (יקרא להלן- "מבנה נמוך") היינו, כל מבנה נמוך נבחן עובר למועד התיקון בהתאם למצבו הפיזי הבנוי בפועל […]
פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
כיצד ניתן לפתור את בעיית דיירי הגיל השלישי המצויים בפני פרויקט פינוי בינוי וחוששים מהתמוטטות כלכלית ? על אף פוטנציאל השבחת הנכס בשל הפרויקט, לעיתים מעדיפים דיירים מבוגרים שלא לעבור לדירה גדולה יותר בבניין מפואר - וזאת מטעמים רבים. הקושי הצפוי בתשלומי ארנונה ואחזקה גבוהים, לצד מגורים בדירה גדולה מעבר לצרכיהם, עשויים להעיב על הסכמתם לחתום את ההסכם ולטרפד את הפרויקט כולו.[…]
מע"מ בעסקאות מקרקעין – מכירת דירה
בעת מכירת דירות מגורים בפרט או בעת ביצוע עסקאות מקרקעין בכלל, לרוב איננו מתעכבים על בדיקת החבות במע"מ, אשר במקרים מסוימים אך לא מעטים, עלולה להעמיס על עסקת המקרקעין ולהפוך אותה לבלתי כדאית – וזאת בדיעבד. בכתבה שלפניכם, נסקור מספר סוגיות בעסקאות מקרקעין הנראות תמימות לכאורה, אולם טומנות בחובן חיוב בתשלום מע"מ, שנכון להיום עומד על 17% […]
הסכם תמ"א 38 : כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים
הסכם תמ"א 38 נועד לעגן את ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין בעלי הזכויות בבית המשותף לבין החברה היזמית בה בחרו לבצע את הפרויקט. בשל אורכו ומורכבותו של הסכם התמ"א, לעיתים מתקשים הדיירים למצות את קריאתו טרם חתימתו, ולשם כך, יובאו להלן באורים והמלצות אשר יקלו עליכם הדיירים את בחינתו והבנתו של ההסכם טרם חתימתו […]
תמ"א 38 תיקון 4
מה צופן בחובו תיקון 4, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל תיקוניה ומהם עיקריו. תיקון 4 לתמ"א 38 מתעתד להרחיב את היריעה ולהכיל מבנים אשר נבנו גם לאחר שנת 1980 ואשר אינם עומדים בתקן היישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. נוסף על כך, תורחב התוכנית ותוחל גם על מבני מסחר ומשרדים. כמו כן, ייבחנו תמריצים כלכליים להחלת התוכנית גם בפריפריה […]
תמ"א 38 תיקון 3 א – נוסח סופי
קבינט הדיור אישר סופית את תיקון 3א לתמ"א 38 ובכך שחרר את "פקק ההיתרים" אשר תקע היתרי בנייה רבים במסדרונות הרשויות המקומיות שהוגשו במסגרת תמ"א 38 תיקון 3. תיקון 3א אמנם שופך אור על חוסר הבהירות שהייתה קיימת מזה שנה, ומאידך מצמצמם את זכויות הבניה במקרים רבים, אשר עשויים להביא למצב של חוסר כדאיות כלכלית בפרויקט […]
קונים דירת קבלן בתמ"א 38 ? כמה דברים שכדאי לדעת
אחד מיתרונותיה הבולטים של דירת קבלן בפרויקט תמ"א 38 הינו מחירה האטרקטיבי, הנמוך באופן יחסי בהשוואה לדירות מקבילות בפרויקטים חדשים. עם זאת, צריך לקחת בחשבון כי קיימת המערכת משפטית נוספת המתקיימת בין בעלי הדירות בבניין לבין הקבלן. לפיכך, יש להיוועץ עם עורך דין ומחה לתמ"א 38 אשר בידיו הכלים לבחון ולהתמודד עם מכלול […]
תמ"א 38 תיקון 3 א : הריסה ובנייה פנינו לאן ?
כל הפרטים אודות תיקון 3 א’ לתמ”א 38 אשר במסגרתו ייקבע אופן חישוב סל הזכויות המותרות לבנייה בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה מחדש. האפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסת מבנה והקמתו מחדש עודכנה במסגרת תיקון מס' 2 לתמ"א 38. עד למועד פרסום תיקון מס' 2, היתה קיימת אפשרות למימוש התוכנית במתווה של חיזוק המבנה ותוספות בנייה על גג הבית הקיים בלבד. לאחר תיקון מס' 2 ומס' 3 לתמ"א 38 […]
אתם לפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? כמה באמת תרוויחו מזה
*** כתבנו בכלכליסט *** אז כמה באמת תרוויחו אם יש לכם דירה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מהווים כיום אמצעי נגיש ויעיל להשבחת שוויו של נכס, ואף ניתן לאמוד את שוויו לאורך שלביו השונים של הפרויקט. בין אם אתם גרים בבניין שעומד בפני פרויקט ובין אם אתם משקיעים המבקשים להניב תשואה מהשקעה נדל"נית בכתבה הבאה תוכלו לקבל אומדן אודות השבחת שווי הנכס […]
מעוניינים לרכוש דירה על הנייר ? כך תעשו זאת נכון
*** כתבנו בגלובס *** הפרשה האחרונה המכונה "פרשת ענבל אור סיטי נדל"ן" מעלה סימני שאלה רבים בנוגע להבטחת כספינו בעת רכישת דירה על הנייר - אם מקבלן, אם במסגרת קבוצות רכישה או במסגרת פרויקט תמ"א 38 ודומיהם. בכל המקרים חשוב לקבוע מנגנונים ברורים בעניין גביית כספים על חשבון מחיר רכישת דירה, ויש להקפיד על קיום הוראות חוק המכר […]
תמ"א 38 : עושים סדר בבלגן
*** כתבו עלינו בכלכליסט *** לאחרונה מסתמן מצב של חוסר בהירות באשר ליישומה של תוכנית תמ"א 38 מצד הרשויות המקומיות, וועדות התכנון השונות וכן עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה. ביקשנו מעוה"ד דינה בנבנישתי, העוסקת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, לעשות בעבורינו קצת סדר "בבלגן" […]
דייר סרבן תמ"א 38 ו פינוי בינוי
עומדים בפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? סירוב בלתי סביר עלול לעלות לכם ביוקר. סירוב בלתי סביר בפרויקט מסוג התחדשות עירונית אינו עניין של מה בכך. הערכאות המשפטיות מוסמכות להטיל על סרבן קנסות כבדים ואף לפנותו מביתו. ככל ויהיו דיירים המתנגדים לרוב הדרוש בפרויקט, מוטב כי יבינו את ההשלכות המשפטיות בטרם ינקטו בעמדת התנגדותם הנחרצת […]
חובת תום הלב במכירת דירה
קניית דירה היא ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. בקניית דירה מקבלן מקובל לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית של מהנדס / חברת בדק, לשם בחינת מצבו הפיזי של הנכס בעת המסירה. - מנגד, אין באמור כדי לגרוע מחובתו היסודית של המוכר לנהוג בתום לב כלפי הקונה ולהצהיר בפניו אודות מום נסתר ו/או פגם שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה, ככל ומום זה קיים […]
מימון ומשכנתא בתמ"א 38
במסגרת פרויקט תמ"א 38 מתקיימת עסקה במקרקעין שמהותה מכר זכויות הבנייה מאת בעלי הדירות ליזם. כפועל יוצא, נדרש הגורם המממן ו/או הבנק הממשכן לשעבד לטובתו את זכויות הבנייה המהוות את הממכר. חלקת הרכוש המשותף אינה כוללת את זכויות הבנייה אלא רק את המרחבים המשותפים של הבניין. יצירת תת חלקה ייחודית הניחה את דעתם של הגורמים הפיננסים ואפשרה את רישום השעבוד על חלקת משנה […]
סעיף 8 לחוק המקרקעין
דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין הינה דרישה מהותית ויסודית. סעיף 8 לחוק המקרקעין מגדיר את צורניותה של עסקה במקרקעין לפיה: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". על כן, מה היא תוקפה של עסקת מקרקעין בה לא נחתם חוזה בכתב ? מאמר זה דן בפרשנות בתי המשפט לסעיף 8 לחוק המקרקעין, ובסוגיות בהן לא נחתם חוזה בכתב […]
ערבות בפרויקט תמ"א 38 ו פינוי בינוי
ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי סוגיית הערבויות בתמ"א 38 ובפינוי בינוי תעמוד בראש סולם הדרישות בהליך מו"מ המתנהל בין הצדדים. כיצד תוכלו להבטיח את עצמכם בפרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 הריסה ובנייה או פרויקט במסגרת תוכנית פינוי בינוי. לאור העובדה כי לא קיימת חקיקה המסדירה את מערכת […]
הבטחת השקעות של רוכשי דירות
הבטחת השקעות של רוכשי דירות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר") מסדיר את מערכת הכללים המשפטיים בין רוכש דירה יד ראשונה (שתיקרא להלן –"דירה מקבלן") לבין המוכר. במספר רב של עסקאות קניית דירה מקבלן, כריתת הסכם הרכישה מתבצעת טרם קבלת היתר הבנייה, או לחלופין, לאחר קבלת היתר אולם […]
מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן-"חוק מיסוי מקרקעין") "איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור […]
הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
סוגיית החניות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הינה משמעותית והרת גורל ומהווה גורם מכריע בנוגע לשאלת ההיתכנות הכלכלית בפרויקט. העלות הכספית של חפירת מרתפ/י חנייה הינה משמעותית. כל מפלס חנייה מייקר את הוצאות הפרויקט. אף פתרונות חנייה כגון מתקניים מכאניים לחנייה ו/או חניון אוטומטי רב שורות עם יכולת אחסון, כרוכים בעלויות כספיות לא מבוטלות ובהוצאות […]
תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
ערב תיקון מס' 3 לתוכנית מתאר 38 היתה קיימת הוראה בסעיף 12 לתוכנית אשר קבעה כי, תוספות בנייה מכח סעיף 11 לתמ"א 38 לא יוענקו למבנים קיימים שגובהם אינו עולה על 2 קומות וששטחם הכולל (עיקרי ושירות) אינו עולה על 400 מ"ר (יקרא להלן- "מבנה נמוך") היינו, כל מבנה נמוך נבחן עובר למועד התיקון בהתאם למצבו הפיזי הבנוי בפועל […]
