תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
ערב תיקון מס' 3 לתוכנית מתאר 38 היתה קיימת הוראה בסעיף 12 לתוכנית אשר קבעה כי, תוספות בנייה מכח סעיף 11 לתמ"א 38 לא יוענקו למבנים קיימים שגובהם אינו עולה על 2 קומות וששטחם הכולל (עיקרי ושירות) אינו עולה על 400 מ"ר (יקרא להלן- "מבנה נמוך") היינו, כל מבנה נמוך נבחן עובר למועד התיקון בהתאם למצבו הפיזי הבנוי בפועל.
מצב זה הביא לתוצאה לא רצויה לפיה, חרף העובדה שתוכנית מפורטת החלה על המגרש מילאה אחר הקריטריונים המנויים בסעיף 12 לתמ"א 38 אולם, מצב הבנוי בפועל לא תאם את התוכנית באופן של ניצול מלוא זכויות הבנייה בהתאם לקריטריונים כאמור, אזי הרשות המקומית סיווגה את הבניינים הנ"ל כמבנים אשר אינם עומדים בתנאי הסף הקבועים בתמ"א 38.
תיקון מס' 3 לתמ"א 38 תיקן עיוות זה ונוסח הסעיף שונה. הדבר הביא ליישום פרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק במבנים נמוכים שעד כה לא ענו לדרישות התוכנית. סיווג מבנה כנמוך החוסה תחת כנפיו של סעיף 12 לתמ"א 38 איננו נבחן עוד לפי מצבו של הבנוי בפועל, אלא עפ"י התוכנית המפורטת החלה על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק ובתחום שתקן החיזוק חל.
לצורך ההמחשה תובא דוגמה בדבר יישום הוראות סעיף 12 לתמ"א 38 לאחר תיקון מס' 3: מגרש שבו ניתן להקים לפי התוכנית המפורטת בניין בן 2 קומות בשטח של 500 מ"ר, אולם, על מגרש זה בנוי בפועל בניין הדורש חיזוק בן 2 קומות ובשטח של 300 מ"ר, עונה על הקריטריונים הבסיסיים הקבועים בסעיף 12 לתמ"א 38 , וכי ניתן להגיש בגין מבנה כאמור בקשה להיתר הכוללת את תוספות הבנייה הקבועות בסעיף 11 לתמ"א 38.
ראוי לציין, כי הבקשה להיתר בנייה מכח סעיף 12 לתמ"א 38 טעונה אישור הוועדה המקומית ועמדותיה.
דגשים לתחולת סעיף 12 לתמ"א 38 :
- הסעיף חל רק על מבנים המיועדים למגורים.
- קומה מפולשת תבוא במניין הקומות.
- קומה חלקית על הגג (חדרי יציאה דירת גג) – לא תבוא במניין הקומות.
- קומת מרתף לא תבוא במניין הקומות.
- בחישוב שטח המגרש יש לחשב שטח עיקרי + שטח שרות. יש לציין כי שטח מרתף לא יבוא במניין השטחים כאמור, אולם, שטח קומת גג חלקית יבוא במניין השטחים.
- אם חלה על המגרש תוכנית הכוללת שטחי בנייה עבור ממ"דים יש לכלול את שטחם במניין השטחים.
מבנה החוסה תחת סעיף 12 לתמ"א 38 מקיים אפשרות לתוספת זכויות בנייה מצומצמות כנגד חיזוק המבנים באופנים דלקמן:
- סגירת הקומה המפולשת הקיימת לשם הרחבת יח"ד המצויות מעל לקומה המפולשת וזאת ללא הגבלה בשטח(דהיינו עד קונטור הקומה המפולשת).
- ביצוע תוספת בנייה לבניין הקיים בשטח של כ- 25 מ"ר. (הוועדה יכולה לאשר 25 מ"ר תוספת לכל הבניין ולא לכל יח"ד).
- בניית התוספת בשטח של כ- 25 מ"ר הינה בתנאי שהבניה לא תחרוג מהגובה המרבי של התוכנית החלה במגרש. חריגה מהגובה לשם חיזוק המבנה הינה מותרת.
חשוב לציין, כי אם התוכנית החלה על המגרש קיבלה תוקף לאחר מרץ 1992 הרי שניתן יהיה לבנות במבנה הנמוך ממ"ד מכח סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה .